评估中的“市场比较法”，但你知道怎么比吗？

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本文导读目录：

1、市场比较法

2、评估中的“市场比较法”，但你知道怎么比吗？

3、不动产投资评估方式有哪些，怎么办理房屋不动产证？

　　市场比较法在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 　　市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。 　　（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 　　2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为： 　　资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率） 　　（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为： 　　①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法： 　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力 　　②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法： 　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力） 　　（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 　　（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率 　　直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。 　　市场比较法(一)理论依据 　　经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。 　　市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图5-1所示： 　　市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。 　　(二)适用的估价原则 　　市场比较法是以替代原则为理论基础。 　　在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。 　　特点与应用范围 　　市场比较法（一）特点 　　1、市场比较法具有现实性，有较强的说服力。 　　2、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。 　　3、市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。 　　4、市场比较法需要估价人员具有较高素质。 　　5、市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。 　　（二）适用条件 　　仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。 　　①有足够数量的比较案例（不少于3个）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。 　　（三）适用范围 　　从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 　　市场比较法（1）调查与选择比较交易案例 　　（2）确定价格可比基准 　　（3）进行交易情况修正 　　（4）进行估价期日修正 　　（5）区域因素比较与修正 　　（6）个别因素比较与修正 　　（7）其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等 　　（8）确定比准价格 　　基本公式 　　市场比较法根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。 　　（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为， 　　公式1PD=PB×A×B×D×E 　　（2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为， 　　公式2PD=PB×A×B×C×D×E 　　（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。 　　（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。 　　（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。 　　基本步骤： 　　（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正 　　（2）计算当地地价指数或编制地价指数表 　　（3）计算容积率修正指数 　　（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正 　　（5）计算各案例宗地修正后的价格 　　（6）综合评估地价 　　常见错误 　　（1）比较基准错误 　　（2）修正公式错误 　　（3）修正指数计算错误 　　相关产品：CEO必读12篇管理者必读12篇领导力必读12篇战略管理必读12篇人力资源管理必读12篇员工管理必读12篇沟通与说服必读12篇营销管理必读12篇情商必读12篇销售管理必读12篇团队管理必读12篇决策必读12篇MBA必读12篇自我管理必读12篇组织变革必读12篇企业文化必读12篇创新必读12篇创业必读12篇商业模式必读12篇绩效管理必读12篇演讲与口才必读12篇　　北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师为您解读遇到违法征地拆迁，法律途径维权流程？ 　　很多被征收人都已经知道，对于有市场交易实例的房屋应当选用市场比较法进行评估，但对于怎样具体操作还不太了解。 　　根据《房地产估价规范》的规定，估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括： 　　1.反映估价对象区位、实物和权益状况的资料； 　　2.估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料； 　　3.对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料； 　　4.对房地产价值和价格有普遍影响的资料。 　　搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，包括：1.交易对象基本状况；2.交易双方基本情况；3.交易方式；4.成交日期；5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；6.交易目的等。 　　同时，应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。 　　也就是说，在评估过程中需要选取与被征收房屋所处位置、交通环境、是否有停车场、是否有生活基础设施等相类似的房屋作为参照，按照参照房屋的市场交易价格，来评估被征收房屋的补偿价格。 　　并且在评估报告中，需要将参照建筑的具体情况都予以写明，同时附上相关的位置图和外观照片，这样才是一次合格的评估。如果大家收到的评估报告只是一两页纸，那就说明这份评估报告的内容不符合上述估价规范的要求，被征收人有依法救济的必要。 　　史律师提醒 　　拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下行专业维权。　　房产也是我们平时讲到的不动产，对于不动产很多朋友可能会有很多疑问，现在在进行不动产交易的时候一般会先对不动产进行评估，评估的方式也有好几种，如果需要评估的朋友们可以了解一下本文，选择一种适合自己的评估方式，那么我们来看一下不动产投资评估方式有哪些？怎么办理房屋不动产证？ 　　不动产投资评估方式有哪些？ 　　1.市场比较法 　　市场比较法是指在对目标不动产进行评估时，选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较、修正得出目标不动产在进行不动产评估时点的价格。市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的动产评估。 　　2.收益折现法 　　收益折现法是从不动产的经济效用角度出发来进行不动产评估的一种方法。它的理论依据是，不动产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。 　　3.成本法 　　进行不动产交易时，不动产的成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用理论而产生不动产评估方法，称为成本法或成本估价法。不动产评估的成本法，是将待估的不动产必须以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。 　　怎么办理房屋不动产证？ 　　1.初始登记，购房者需要在交房使用之日起的60天内，将其房屋产权等级资料报送房管部门，由房管部门办理初始登记（20日到60日不等），购房者可在入住三个月后向开发商咨询初始登记情况，或者在房屋所在地的房地产交易信息网自行查询。 　　2.填写《房屋权登记申请表》，购房者在确定初始登记完成后，主动到房屋管理部门领取并填写《房屋权登记申请表》。填写完成后，让开发商签字盖章。提醒各位购房者，部分开发商手中有现成盖好章的表格，购房者可以直接到开发商处领取并填写。购房者可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。 　　3.拿测绘图，不动产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表标注面积的重要依据，购房者必须携带。 　　4.在开发商处领取办证相关文件，办证所需要的文件多而杂，购房者在填写申请表的时候应该提前咨询相关部门，明确需要领取哪些必要的申请文件，一次准备齐全。 　　以上就是不动产投资评估方式有哪些？怎么办理房屋不动产证的全部内容，不动产的评估方式一般就是上文讲到的三种情况，虽然评估房产没有硬性规定，但是大家最好在交易房产之前评估一下，让自己对房产有一个更深入的了解，在交易房产的时候也要知道怎么办理房产不动产证。 　　（本报综合）

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